Carregando horário local…
Três anos ou adeus
A Prefeitura de Cuiabá regulamentou um procedimento que poderá levar imóveis urbanos abandonados a serem incorporados definitivamente ao patrimônio público municipal. O Decreto nº 12.189, assinado pelo prefeito Abilio Brunini (PL) em 30 de junho de 2026, estabelece como deverá funcionar a arrecadação de casas, terrenos e outros imóveis que estejam em situação de abandono e sem cumprimento da função social da propriedade.
A medida não significa que a Prefeitura poderá simplesmente escolher uma casa fechada e tomar o imóvel de um dia para o outro. Existe um processo administrativo, com levantamento de informações, análise jurídica, notificação do proprietário e possibilidade de manifestação antes da consolidação da arrecadação.
O decreto regulamenta a Lei Municipal nº 6.425/2019 e se apoia nos artigos 1.275, inciso III, e 1.276 do Código Civil, que tratam do abandono como uma das hipóteses de perda da propriedade.
Na prática, a Prefeitura poderá abrir um processo quando houver indícios de que determinado imóvel foi deixado de lado pelo proprietário e não está cumprindo sua função social.
Entre os elementos que podem ser considerados estão falta de limpeza e manutenção, ausência de uso econômico ou pessoal, falta prolongada de posse, acesso livre de terceiros e inadimplência de tributos. O decreto também prevê que, em determinadas condições, a inadimplência fiscal prolongada poderá reforçar a presunção de abandono.
A análise ficará sob responsabilidade da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento e Planejamento Urbano (SMADES/SPDU), que poderá instaurar o procedimento de ofício ou a partir de denúncia fundamentada.
Antes de avançar, o município deverá reunir documentos e provas sobre a situação do imóvel, incluindo relatório de fiscalização, informações de moradores vizinhos, cadastro imobiliário, débitos fiscais, matrícula do imóvel e outros elementos que possam demonstrar o abandono. Depois, o processo passa pela Procuradoria-Geral do Município, responsável pelo controle de legalidade.
Só então poderá ser expedido o decreto específico de arrecadação daquele imóvel.
O proprietário e eventuais titulares de direitos sobre o bem deverão ser notificados. O decreto prevê prazo de 30 dias para manifestação e impugnação.
A notificação poderá ocorrer pelos meios convencionais, como correios e entrega pessoal, mas também poderá ser feita por edital ou por aplicativos de mensagens e e-mail, desde que o recebimento seja comprovado no processo.
Isso significa que o imóvel não vira automaticamente patrimônio da Prefeitura porque está fechado ou com mato alto.
A administração terá que demonstrar o abandono, seguir o rito previsto e permitir que o proprietário apresente sua versão.
Caso não haja manifestação ou a defesa seja rejeitada, a Prefeitura poderá declarar o imóvel arrecadado e assumir sua posse provisória. A partir daí, poderá realizar serviços como limpeza, cercamento, vigilância e conservação para reduzir problemas de segurança, saúde pública e degradação urbana.
Não.
Esse é um dos principais pontos do decreto. Após a arrecadação, o imóvel permanece sob posse e gestão do município por um período de três anos.
Durante esse intervalo, o proprietário ainda pode reivindicar a retomada do bem. Para isso, terá que cumprir uma série de condições cumulativas.
Entre elas estão a quitação dos tributos, taxas e multas, o pagamento das despesas que a Prefeitura tiver feito com limpeza, cercamento, vigilância e benfeitorias necessárias, além da assinatura de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) para estabelecer o uso efetivo do imóvel e o cumprimento de sua função social.
Também há uma multa prevista na legislação municipal. O decreto regulamenta a cobrança em R$ 1 mil por metro quadrado, aplicada quando o proprietário, seus herdeiros ou sucessores tentarem reivindicar o imóvel depois da decisão de arrecadação. O valor total, porém, fica limitado a 50% do valor venal do imóvel.
Ou seja, a regra não é simplesmente “abandonou, perdeu”. Existe uma janela de três anos para tentar recuperar o patrimônio, mas ela vem acompanhada de custos e obrigações.
Se o proprietário não reivindicar o bem ou não cumprir integralmente as exigências dentro dos três anos, o imóvel poderá ser incorporado definitivamente ao patrimônio do município.
Depois disso, a Prefeitura poderá providenciar o registro da transferência no cartório de imóveis, utilizando a decisão administrativa como título para a regularização.
A própria Lei Municipal nº 6.425/2019 já estabelecia o prazo de três anos e previa que imóveis arrecadados poderiam ser destinados a programas habitacionais, prestação de serviços públicos e concessões de direito real de uso a entidades sem fins lucrativos.
O novo decreto amplia e detalha as possibilidades, autorizando a destinação para habitação de interesse social, equipamentos públicos, áreas verdes e projetos de revitalização urbana, além da cessão de uso a entidades sem fins lucrativos e parceiros privados, desde que o imóvel continue cumprindo função social.
Na prática, uma casa abandonada pode deixar de ser um imóvel deteriorado e, depois de concluído todo o processo, ser transformada em espaço para atendimento público, projeto habitacional ou revitalização urbana.
A lógica do procedimento está ligada ao princípio constitucional da função social da propriedade. A ideia é que o direito de propriedade também envolve responsabilidades e que um imóvel abandonado, sem manutenção, sem uso e gerando problemas para a vizinhança pode produzir impactos para toda a cidade.
Um imóvel abandonado pode se transformar em ponto de descarte irregular de lixo, abrigo para animais, esconderijo, foco de pragas ou espaço sujeito a ocupações irregulares. Também pode contribuir para a deterioração de determinadas áreas urbanas.
O decreto permite que a Prefeitura entre na gestão desses imóveis quando demonstradas as condições legais para a arrecadação.
A norma, inclusive, determina que os processos de arrecadação que já estavam em andamento sejam adaptados ao novo rito e revoga o Decreto Municipal nº 10.051, de 19 de março de 2024.
É importante separar a medida de uma ideia que pode circular nas redes sociais: a Prefeitura não passou a ter autorização para tomar qualquer imóvel simplesmente porque ele está fechado.
O procedimento exige demonstração de abandono, documentação, análise técnica e jurídica, notificação do proprietário e possibilidade de defesa.
Além disso, a incorporação definitiva só ocorre depois do período de três anos previsto na norma e da ausência de regularização ou reivindicação com cumprimento das condições exigidas.
Também não basta pagar apenas o IPTU atrasado para automaticamente recuperar o imóvel. O decreto estabelece um conjunto de obrigações que precisam ser atendidas, incluindo o ressarcimento das despesas feitas pelo município e a assinatura do TAC.
Para quem possui um imóvel fechado em Cuiabá, portanto, a nova regra funciona como um alerta para manter o bem limpo, conservado, utilizado ou devidamente regularizado, especialmente quando existem débitos e sinais de abandono prolongado.
No fim, o decreto cria um caminho administrativo para uma situação que costuma incomodar tanto o poder público quanto os moradores: imóveis que ficam anos abandonados, acumulam problemas e continuam sem qualquer utilização.
Agora, em Cuiabá, a Prefeitura tem regras mais detalhadas para iniciar o procedimento, assumir a posse provisória e, somente depois de cumpridas todas as etapas e transcorrido o prazo legal, buscar a incorporação definitiva do imóvel ao patrimônio municipal.
Em outras palavras, casa abandonada pode até parecer esquecida, mas a Prefeitura diz que agora vai ficar de olho.
